关于房地产经济的几点思考（二），房地产地产经济的旁氏特征

上篇我们谈到政府、房地产商、购房投资者之间的利益链关系，当利益链传导到购房者（投资者）以后，单纯从炒作逻辑讲，房地产投资者挣钱的逻辑无非变成了一场击鼓传花的游戏，如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人，一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象，那么就会形成后边投资者不断为前面卖房人买单的“庞氏骗局”。

举个例子： 假如A、B、C各有一套房子价值100万，A通过房产抵押可以得到70万贷款，然后以200万的价格买B的房子，首付30%=60万，这样A得到一套“价值”200万的房子，手里还余下10万现金，B得到200万现金。

B得到200万现金以后以300万的价格买C的房子，首付30%=90万，这样B得到一套“价值”300万的房子，手里还余下110万现金，C得到300万现金。

C拿到300万现金以后再以400万价格买A的房子（当初B的房子），首付30%=120万，C得到一套“价值”400万的房子，手里余下180万现金。

大家可以发现如此循环下去，A、B、C的房子不但越来越值钱，而且手里的现金越来越多。这背后的真正原因是什么，那就是杠杆，就是允许投资者以较少的投入撬动数倍于本金的资本，在涨价市场环境下，杠杆会成倍放大你的赚钱效应。

当然这个逻辑有个严重的漏洞，那就是如果说A拿到400万现金以后，说我不玩了，那么旁氏骗局宣布破局，游戏结束。那么A还了210万贷款以后，最终赚了200万，B、C扣去手里的现金，分别负债100万。当然他们也可以选择继续这样击鼓传花的游戏，直到有一个人宣布结束，或者有了新的入局者，或者由刚需接最后一棒。

综上由于城市土地稀缺，住房可融资（3-5倍杠杆），很容易让房地产成为高预期投资活动，再加上政府可以从中抽头（税收和土地拍卖），这会促使政府积极推动房价上涨。中国房地产市场显然更适合这种“庞氏经济活动”，而参与者更容易成为“庞氏骗局”的受害者。

下一篇我们聊，从房地产发展历程角度聊预期。

一家之言，姑妄论之,不足为训！欢迎各位条友留言讨论，批评指正！